Umowa podpisana, budowa zakończona, protokół odbioru podpisany. Jednym słowem wymarzone M stało się faktem. I już prawie byłoby po wszystkim, gdyby nie to, że za wykonane usługi należy zapłacić! Istnieje oczywiście cień szansy, że Wasz deweloper rozdaje mieszkania za darmo, ale ja o takim nie słyszałam.

Każda z umów przewiduje sposób, w jaki strony będą rozliczały się w czasie trwania inwestycji i po jej zakończeniu. Przytoczę kilka najważniejszych problemów. Do poniższych rozważań przyjęłam założenie, że przez cały czas trwania budowy wpłacaliście zaliczki na poczet przyszłego mieszkania.

Niektóre umowy zakładają z góry, że wszystkie wpłaty będą indeksowane. Do indeksowania może być użyty oficjalnie publikowany wskaźnik cen robót budowlano – montażowych lub wskaźnik wzrostu cen artykułów konsumpcyjnych lub jakikolwiek inny, o ile zgodzą się na taki zapis strony umowy. W każdym przypadku obowiązuje jedna żelazna zasada – indeksować wolno wyłącznie kwoty niezapłacone! Czyli każda kolejna wpłata powoduje, że kwota indeksowana jest mniejsza, począwszy od dnia, kiedy deweloper otrzymał Wasze pieniądze.
Indeksacja może być naliczana najwcześniej od dnia podpisania umowy pomiędzy stronami. Kwota indeksacji może być doliczana każdorazowo do kolejnych rat lub sumowana i dodawana do ostatecznego rozliczenia. Oficjalne wskaźniki publikowane są z opóźnieniem, dlatego deweloper do rozliczenia ostatniej raty może zastosować np. średnią z kilku ostatnich miesięcy, bądź kwartałów.

Kolejny ważny element rozliczenia umowy, to koszty dodatkowych robót, o ile zlecaliście takie w czasie trwania umowy. Na koszty dodatkowe mogą składać się np. dodatkowe gniazdka elektryczne, ścianki nie uwzględnione w projekcie, dodatkowe instalacje alarmowe i wszelkie inne elementy wykończenia, które nie były objęte pierwotną umową. Abyście czuli się pewnie, deweloper powinien przedstawić szczegółowy kosztorys na każdą ze zleconych prac dodatkowych. Domyślam się, że niewielu z Was poradzi sobie z samodzielną weryfikacją kosztorysów, więc tu, po raz kolejny, przyda się pomoc zaprzyjaźnionego inspektora nadzoru, o którym wspominałam już kilkakrotnie. Inspektor powinien sprawdzić, czy kosztorys rzeczywiście zawiera wyłącznie roboty dodatkowe, bo może się zdarzyć, że kierownik budowy, z rozpędu, policzy Wam koszt wszystkich ścianek wybudowanych w mieszkaniu. Nie zdarza się to często, ale warto kolekcjonować wszystkie składane wcześniej zlecenia.
Może się też zdarzyć, że zrezygnowaliście z części wyposażenia, np. z drzwi wewnętrznych (o ile były w standardzie) lub z części ścianek działowych. Wówczas roboty zaniechane powinny być odliczone według stosownych kosztorysów. Jeżeli zamawialiście wyposażenie zamienne, np. zamiast parapetów z tworzywa sztucznego zamówiliście marmurowe, to w kosztach dodatkowych powinna się znaleźć wyłącznie różnica w koszcie, a nie cały koszt marmurowych parapetów.

Następna część rozliczenia umowy, to wyliczenie powierzchni użytkowej mieszkania. Do dziś używane są dwie normy według których można mierzyć powierzchnię lokali. Pierwsza to stara norma PN-70/B – 02365, druga norma, nowsza – PN-ISO, 9836:1997. Ponieważ obie normy są stosowane, sposób obliczania powierzchni mieszkania zależy od tego, jaki zapis jest w umowie. Umowa może także przewidywać, że jeżeli zmiana powierzchni lokalu jest mniejsza niż 2% lub 3%, to strony uznają, że cena nie ulega zmianie lub, że cena ulega zmianie wyłącznie do takiej różnicy.
Jeżeli pomiar powykonawczy wykaże, że mieszkanie jest większe, niż zakładano w projekcie, będziecie zmuszeni dopłacić deweloperowi różnicę. Jeżeli metraż będzie mniejszy, to deweloper powinien odliczyć różnicę od rozliczenia końcowego. Wszystko to, naturalnie, zgodnie z zasadami opisanymi w umowie. Pomiar powinien być wykonany także na balkonie lub tarasie oraz we wszelkich pomieszczeniach przynależnych. Jedyny wyjątek stanowią miejsca parkingowe w otwartej hali garażowej.

Na koniec rzecz najtrudniejsza – odsetki za opóźnienia. Jeżeli deweloper wybudował mieszkanie w terminie, a Wy mimo to nie wywiązywaliście się terminowo z zaliczek na poczet budowy, to deweloper ma prawo (a nawet obowiązek) ukarać Was odsetkami zgodnie z zapisami umowy i doliczyć odsetki za wszystkie opóźnienia do rozliczenia końcowego inwestycji. Jeżeli natomiast zakończenie budowy zostało opóźnione z winy dewelopera, to Wy macie prawo naliczyć odsetki i potrącić je np. z ostatniej raty.
Aby dokonać potrącenia, konieczne jest wystawienie noty odsetkowej, bądź obciążeniowej. Należy pamiętać, że opóźnienia spowodowane okolicznościami, na które deweloper nie miał wpływu i nie przyczynił się do ich powstania (np. klęski żywiołowe, ale także niektóre decyzje administracyjne) nie dają Wam prawa do naliczania odsetek i kar umownych.

Reasumując, właściwe rozliczenie powinno zawierać: doliczenia z tytułu kosztów robót dodatkowych i zamiennych (z kosztorysami), kwotę indeksacji (z dokładną tabelą rozliczeniową i podstawą prawną), rozliczenie powierzchni mieszkania po obmiarze powykonawczym, ewentualne odsetki, jako doliczenie lub odliczenie oraz odliczenie ewentualnych robót zaniechanych.

Po rozliczeniu z deweloperem pozostaje już tylko umówić termin notarialnej umowy sprzedaży i wytęsknione M będzie naprawdę Wasze.
O umowach notarialnych i związanych z nimi kosztami – już za miesiąc.