Dla wszystkich, którzy kupują mieszkanie wybudowane, tych, którzy dzielnie przebrnęli przez czas budowy oraz dla tych, którzy wciąż na jej zakończenie czekają, garść informacji na temat odbioru wymarzonego M.
Zakładam, że umowa, którą podpisaliście z deweloperem budującym mieszkanie, przynajmniej w części przypomina to, o czym pisałam w pierwszym odcinku. A ponieważ dzielnie wytrwaliście do czasu zakończenia budowy, teraz pozostaje Wam już tylko dokonanie odbioru swojego lokum, a potem – ostateczne rozliczenie jego kosztów.

Już wcześniej wspominałam, że warto wśród znajomych i rodzin poszukać fachowca – budowlańca, który podczas odbioru technicznego będzie mógł służyć swoją pomocą. Jest wielce prawdopodobne, że już tę osobę macie. Gdybyście jednak na placu boju zostali sami, przeczytajcie uważnie kilka następnych zdań.
Na odbiór macie prawo zabrać swojego przedstawiciela, np. wspomnianego wcześniej inspektora lub kogokolwiek, kto swoim świeżym okiem oceni sytuację.
Pamiętajcie, że na odbiór warto zarezerwować sobie kilka godzin, żeby bez pośpiechu i dokładnie obejrzeć produkt, który prawdopodobnie będziecie spłacali przez połowę swojego życia. Odbiór powinien odbywać się przy świetle dziennym, ale nie zaszkodzi zabrać ze sobą bardzo silnie świecącej latarki. Poza tym musicie wyposażyć się w plan mieszkania, który był załącznikiem do umowy, plany i projekty zamienne, flamaster piszący także na szkle, własną poziomicę oraz kątownik (taką dużą ekierkę).

Pierwsza istotna sprawa – tynki. Często ściany po otynkowaniu są wielokrotnie malowane białą farbą, więc przy świetle dziennym nawet te najbardziej kostropate wydają się być gładkie jak lustro. Aby sprawdzić jak ściana wygląda naprawdę, należy przystawić silne źródło światła w tych miejscach, gdzie potencjalnie mogą w przyszłości wisieć żyrandole, kinkiety lub stać lampy. To duży test prawdy dla tynkarza. Jeżeli mocno oświetlone nadal wyglądają na gładkie – jest dobrze. Nie zapominajcie o sprawdzeniu sufitów! Także w kuchni, łazience i przedpokoju.

Kolejny test dla płaszczyzn pionowych i poziomych to poziomica. Poza ścianami bezwzględnie należy sprawdzić poziom podłóg, parapetów wewnętrznych oraz pion i poziom otworów drzwiowych. Dokładnego sprawdzenia wymagają miejsca, gdzie zamierzacie ułożyć glazurę, terakotę lub zamontować szafy wnękowe.

Test nr 3 – sprawdzenie kątów. Teraz pora na użycie dużej ekierki. Kąty proste powinny być oczywiście wszędzie gdzie łączą się ściany (chyba że budynek ma kształt walca), ale najistotniejsze dla kieszeni nabywcy są kąty proste w łazience oraz w kuchni, bo za ich wyprostowanie ktoś kiedyś policzy sobie przy wykańczaniu. Ważne jest także, aby kąty proste były precyzyjne w miejscach, gdzie zaplanowaliście blaty lub na stałe montowane meble.

Następne czynności to sprawdzenie wszystkich drzwi i okien. Każde skrzydło należy otworzyć, a następnie zamknąć, sprawdzając, czy działa bez zarzutu. W drzwiach wejściowych i łazienkowych (o ile są montowane) sprawdzacie także zamki, a we wszystkich klamki. Dokładnie oglądacie także szyby w oknach oraz futryny, a flamastrem oznaczacie wszystkie ewentualne uszkodzenia lub zarysowania. To samo z okleiną drzwi wejściowych i wewnętrznych (jeśli są).

Większość mieszkań ma balkon, więc i o nim należy pamiętać w trakcie odbioru. Tu także sprawdzamy poziom, ale mając na uwadze fakt, że z balkonu musi być odprowadzona woda lub topniejący śnieg. Jeśli na balkonie jest specjalna kratka, to powinny być też odpowiednio wyprofilowane spadki w jej kierunku. Jeżeli na balkonie ułożony jest gres, terakota czy jakiekolwiek płytki, każdy kawałek należy opukać sprawdzając, czy żadna z płytek nie odpadnie przy najbliższej okazji. Taka podejrzana płytka wydaje charakterystyczny dźwięk i nietrudno domyśleć się, że pod nią jest wyłącznie powietrze. Do opukiwania doskonale nadają się damskie buty z obcasami, więc obecność kobiety już w tym momencie okazuje się nieunikniona ;)

Jeżeli w lokalu zamontowano już włączniki i gniazda elektryczne, dobrze byłoby przy okazji sprawdzić, czy płynie w nich prąd. Niestety, większość nowych mieszkań oddawanych jest bez osprzętu, więc sprawdzenie wszystkich instalacji zwykle zostawia się na inną okazję.

Jeżeli odbieracie lokal zimą, to warto dotknąć grzejnika, żeby upewnić się, że jest ciepły, a przy okazji sprawdzić, czy zamontowany termoregulator działa poprawnie (zakręcić lub odkręcić i sprawdzić, czy temperatura grzejnika zmienia się). O każdej porze roku należy obejrzeć grzejniki i sprawdzić, czy pokrywająca go farba nie została w czasie budowy zniszczona, zdrapana lub zaplamiona w sposób nieodwracalny.

Teraz można wyciągnąć plan mieszkania i dokładnie sprawdzić, czy wszystko jest zgodne z umową. Szczególną uwagę zwróćcie na ilość i miejsce zamontowania gniazd elektrycznych, włączników, punktów świetlnych, punktów hydraulicznych, pionów wentylacyjnych, itp.

Po tych wszystkich czynnościach, jeszcze raz, czujnym okiem skontrolujcie wszystkie pomieszczenia. Bez pośpiechu, spokojnie i systematycznie!

Teraz pora na sprawdzenie, czy w protokole zapisano wszystkie usterki, jakie zauważyliście. Przyjrzyjcie się dokładnie, bo to niezwykle ważny moment. Protokół należy przeczytać od pierwszego do ostatniego słowa. To, co „drobnym druczkiem” także. Nie należy podpisywać protokołu z datą inną, niż rzeczywista. W protokole należy zawrzeć precyzyjny termin usunięcia usterek, a jeśli którakolwiek z usterek nie nadaje się do usunięcia a nie uniemożliwia to prawidłowego użytkowania, ustalić kwotę rabatu z tego tytułu.

W żadnym wypadku nie podpisujcie protokołu opatrzonego klauzulą, że po jego podpisaniu deweloper nie będzie przyjmował reklamacji dotyczących innych usterek niż zgłoszone w niniejszym protokole. Deweloper nie ma prawa wprowadzać takich zapisów, ponieważ, zgodnie z przepisami prawa, zobowiązany jest udzielić nabywcy trzyletniej rękojmi na wykonane roboty budowlane. Taki zapis zaś ograniczyłby wasze prawo do zgłoszenia usterek, zauważonych podczas wykańczania lub eksploatacji mieszkania.

Protokół musi być podpisany przez przedstawiciela firmy, z którą podpisywaliście umowę (zwykle jest inspektor nadzoru), nabywcę lub jego pełnomocnika, a czasem także przez przedstawiciela generalnego wykonawcy obiektu. Kopię protokołu powinniście otrzymać wkrótce po jego podpisaniu, zaś oryginał zostaje u dewelopera.

Wszystkie wyżej opisane czynności należy powtarzać podczas kolejnych odbiorów (po usunięciu usterek), ale ograniczając się do punktów, które jako usterki zostały zapisane w poprzednim protokole.

Za datę odbioru mieszkania uznaje się dzień podpisania ostatecznego, bezusterkowego protokołu odbioru. To istotne, bo w przypadku opóźnienia, będzie to dzień, do którego macie prawo naliczać deweloperowi odsetki lub inne kary przewidziane umową.

Może się oczywiście zdarzyć, że usterek nie będzie, a budowa zakończy się w terminie. Wtedy proponuję od razu kupić butelkę szampana i nie rozbijając jej o gładką ścianę, wypić w dowolnie wybranym towarzystwie. Bez latarki, kątownika czy flamastra. A plan mieszkania świetnie spełni rolę obrusa polowego.

I tak, szczęśliwego odbioru, w imieniu własnym i pozostałych deweloperów, życzę wszystkim klientom!

Za miesiąc o pieniądzach, czyli jak rozliczyć umowę.