Nadeszła chwila niezwykle ważna w procesie zakupu mieszkania od dewelopera. Budynek już wybudowany, odebraliście swoje mieszkanie protokołem, usterek już nie ma, zapłaciliście deweloperowi całą należną cenę pora więc na podpisanie umowy sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. Dopiero po jego podpisaniu stajecie się właścicielem tego, na co tak długo czekaliście i co kosztowało was dużo nerwów i… pieniędzy – własnego M.

Podpisanie aktu notarialnego odbywa się zwykle w kancelarii notarialnej (lub w innym miejscu, np. w biurze dewelopera czy w wynajętej sali) przed notariuszem wskazanym przez dewelopera. Wiele osób buntuje się przeciwko takiemu rozwiązaniu, ale jak już kiedyś pisałam, ma to pewne uzasadnienie, choć obligatoryjne oczywiście nie jest. Za chwilę zobaczycie, jak dużo dokumentów i zaświadczeń potrzeba, aby akt notarialny mógł być sporządzony. Większość dokumentacji wydają urzędy i trudno spodziewać się, aby wydawały je w kilkudziesięciu egzemplarzach. Byłoby to niezbędne, gdyby umowy sporządzane były dla każdego klienta w innej kancelarii, przez niego wskazanej.
Nie bez znaczenia jest też organizacyjna strona przedsięwzięcia. Wyobraźcie sobie, ile czasu zajęłoby podpisanie wszystkich umów, gdyby w budynku było 500 mieszkań, a każdy z klientów podałby adres kancelarii w innej dzielnicy, lub w innym mieście. Zdecydowanie łatwiej, szybciej i bezpieczniej zorganizować całą „akcję” w jednym miejscu.
Nie chcę już nawet wspominać o tym, że bez względu na nazwisko czy adres notariusza, wszędzie powinniście zostać tak samo dobrze i profesjonalnie potraktowani. Notariusz jest przecież osobą godną zaufania, bezstronną i nie należy w żadnym wypadku z góry podejrzewać, że działa w zmowie z deweloperem, aby w jakikolwiek sposób skrzywdzić klienta. Ja takich notariuszy nie znam i nie sądzę, żeby ktokolwiek z was na takiego się natknął.

Zakładam, że przy podpisywaniu z deweloperem umowy na wybudowanie mieszkania, przedyskutowaliście termin podpisania aktu notarialnego i wiecie już, że ten dzień raczej nie nastąpi w dniu odbioru lokalu – poza sytuacją, kiedy kupujecie lokal już wybudowany.
Deweloper jest zobowiązany do przedstawienia u notariusza m.in. następujących dokumentów:

  • zaświadczenia o oznaczeniu budynku numerem porządkowym;
  • aktualnego wypisu z rejestru gruntów z wyrysem;
  • aktualnego odpisu księgi wieczystej nieruchomości;
  • zaświadczenia o samodzielności lokali;
  • wyrysu z mapy geodezyjnej  z naniesionym budynkiem;
  • uchwały zarządu spółki, zezwalającej na sprzedaż lokali;
  • aktualnego odpisu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego;
  •  decyzji zatwierdzającej projekt i wyrażającej zgodę na budowę budynku;
  •  planów wszystkich kondygnacji budynku według inwentaryzacji powykonawczej budynku;
  •  wypisu z kartoteki lokali.
    Jeżeli w dziale IV księgi wieczystej wpisana została hipoteka, np. z tytułu kredytu, jakiego bank udzielił deweloperowi na budowę, to dodatkowo niezbędny będzie dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalniają przedmiotowy lokal z obciążeń na swoją rzecz. W różnych przypadkach dokumentów może być dużo więcej, lub mogą być nieco inne niż wyżej wymienione. Te, które przytoczyłam są tylko przykładowe (aczkolwiek podstawowe)  i mają na celu wyłącznie wyjaśnienie, że deweloper musi mieć trochę czasu, aby wszystko zgromadzić. Wy sami natomiast nie musicie całej dokumentacji czytać ani sprawdzać, ponieważ robi to notariusz już przy pierwszej umowie w danej inwestycji. A jak już ustaliliśmy wcześniej, do notariusza należy mieć zaufanie.
    Kupujący, czyli wy, do notariusza przynosi ważny dokument tożsamości, najlepiej dowód osobisty, numer NIP (zanotowany w dowolnym miejscu lub w pamięci – do sprawdzenia czy został prawidłowo zapisany) i pieniądze na dokonanie wszelkich opłat związanych z przeniesieniem własności. A będzie ich niemało. Ale o opłatach później.

    W treści aktu notarialnego znajdziecie opis gruntu, budynku, w którym znajduje się mieszkanie, opis mieszkania, wraz z metrażem, usytuowaniem i prawami mu służącymi. Prawem takim jest np. udział w wieczystym użytkowaniu lub własności gruntu, na którym budynek jest usytuowany czy udział w częściach wspólnych budynku (klatkach schodowych, windach, korytarzach, itp.). W niektórych przypadkach prawem jest także wyłączne korzystanie z ogródka lub miejsca parkingowego, o ile taką zasadę przyjęto.

    W przypadku miejsc garażowych usytuowanych w ogólnej hali garażowej można zastosować dwa rozwiązania. Albo wyodrębnia się halę jako samodzielny lokal użytkowy  i wtedy nabywacie udział w tymże lokalu. Przy czym jeżeli, dla przykładu, wszystkich miejsc garażowych byłoby 20 a wy macie mieć prawo korzystania z jednego miejsca , to udział wynosiłby wówczas 1/20. Albo można uznać, że hala garażowa stanowi część wspólną budynku, ale konkretne miejsca garażowe są przydzielane do wyłącznego korzystania właścicielom konkretnych lokali, co zapisane jest w akcie notarialnym. W takim przypadku miejsce to będzie na stałe związane z lokalem a prawo do niego można odsprzedać wyłącznie osobie, która jest właścicielem lokalu w tym samym budynku. Wbrew pozorom takie rozwiązanie ma jednak swoje plusy, jak chociażby to, że do garażu (a co za tym idzie do całego budynku) mają dostęp wyłącznie właściciele lub osoby przez nich zaproszone. Względy bezpieczeństwa mieszkańców mają tu, moim zdaniem, ogromne znaczenie. Natomiast jeśli wyodrębnia się halę garażową jako samodzielny lokal użytkowy i sprzedaje wam udział w tymże lokalu wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca parkingowego to taki udział nie jest w żaden sposób związany z własnością lokalu w danym budynku, a tym samym można go sprzedać każdej osobie, w tym również oczywiście spoza mieszkańców danego budynku.

    Dla osób, które po raz pierwszy podpisują notarialną umowę sprzedaży, niezrozumiały jest zazwyczaj paragraf, w którym mowa o tym, w jakim udziale przysługuje wam prawo do części wspólnych budynku oraz gruntu, na którym wybudowano budynek. Udział ten zapisany jest w formie ułamka, gdzie w mianowniku znajduje się suma powierzchni użytkowych wszystkich samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu (np. biur czy sklepów, o ile są takowe w budynku) a także pomieszczeń przynależnych (np. komórek, schowków czy pomieszczeń gospodarczych), zaś w liczniku ułamka jest suma powierzchni użytkowej mieszkania, które kupujecie i ewentualnych pomieszczeń do niego przynależnych. Dla przykładu, gdybyście kupowali pięćdziesięciometrowe mieszkanie i trzymetrowe pomieszczenie gospodarcze a suma powierzchni użytkowych wszystkich samodzielnych lokali w tym budynku oraz pomieszczeń przynależnych  wynosiłaby 1 500 metrów kwadratowych,  wówczas udział związany z waszym lokalem wynosiłby 53/1500.
    Może się jednak zdarzyć, że w metrażu pojawiają się cyfry po przecinku. Wtedy licznik i mianownik wszystkich ułamków mnoży się przez 100. Po zsumowaniu wszystkich ułamków, powstałych we wszystkich aktach notarialnych danej nieruchomości, musimy otrzymać 1.
    Tak wyliczony udział nie jest tylko liczbą na papierze. W praktyce, zgodnie z Ustawą o własności lokali, ułamek ten stanowi o tym, jakie koszty będziecie w przyszłości ponosili na utrzymanie nieruchomości wspólnej, tj. na sprzątanie, administrowanie, remonty, ale też podatki. A jeżeli wspólnota będzie generowała zyski, np. z reklam umieszczanych na terenie posesji, to udział ten będzie stanowił o waszych dochodach z tego tytułu. Z udziałem wiąże się także, a może przede wszystkim, ilość udziałów, jakimi będziecie dysponowali podczas zebrań wspólnoty mieszkańców. Tymi udziałami głosuje się np. wybierając zarząd lub decydując jakie remonty przeprowadzać w budynku (o ile wszyscy nie postanowicie inaczej).

    Akt notarialny zawiera także wnioski do sądu prowadzącego księgi wieczyste, aby sąd wydzielił wasz lokal do nowej księgi oraz wpisał was jako właścicieli. W efekcie, po rozpatrzeniu przez sąd wniosków, w księdze wieczystej, która dotychczas prowadzona była dla nieruchomości gruntowej, zostanie wpisany budynek oraz wszystkie lokale znajdujące się w nim wraz z opisem praw im służących, a dla każdego z lokali zostanie założona nowa księga wieczysta zawierająca pełną informację o każdorazowym właścicielu tegoż lokalu, o prawach, jakie lokalowi służą, a także obciążeniach, jakie na nim ciążą. W tym przypadku obciążenia to zwykle hipoteka na rzecz banku, w którym uzyskaliście swój kredyt mieszkaniowy.
    W ramach dygresji podpowiem tylko, że przed wpisaniem  hipoteki bank musi wystawić wam dokument informujący m.in. o wysokości i rodzaju kredytu – ważne jest, aby w treści tego dokumentu wyraźnie napisane było, że kredyt został udzielony na budowę mieszkania a nie na jego zakup. To bardzo znacząco wpłynie na koszt ustanowienia hipoteki.

    Opłaty związane z przeniesieniem własności zwyczajowo pokrywa kupujący, więc musicie liczyć się ze sporym wydatkiem. Poniżej wymienię najważniejsze koszty obowiązujące w dniu dzisiejszym, czyli według stanu na sierpień 2004 roku, oraz podam sposób ich liczenia. Dla potrzeb wyliczeń przyjmijmy, że mieszkanie jest warte łącznie brutto 200 000 zł:

  • taksa notarialna – liczona według następującego wzoru: 1 010 zł plus 0,5% od nadwyżki powyżej 60 000 zł co w przypadku ceny 200 000 zł daje kwotę 1 710 zł;
  • VAT od taksy notarialnej – 22% czyli 376,20 zł;
  • Opłata sądowa – bodaj największa ze wszystkich, liczymy ją następująco: 6 600 zł plus 5% od nadwyżki powyżej 100 000 zł i z tego płacimy 1/5 część, co w przypadku naszej ceny 200 000 zł wyniesie 2 320 zł    Razem już mamy 4 406,20 zł, a to jeszcze nie wszystko. Trzeba doliczyć jeszcze opłaty za wniosek do sądu, koszty druku nowej księgi, koszty wypisów aktu notarialnego (w zależności od ilości stron) a w niektórych przypadkach także inne koszty, ale wszystkich nie sposób wymienić. 

    Z doświadczenia wiem, że podpisanie aktu notarialnego może być bardzo emocjonującym momentem. Wielu klientów nie zauważa nawet, że zmieniono im w treści imię lub numer mieszkania. Takie pomyłki mogą się zdarzyć, więc warto naprawdę uważnie słuchać, kiedy notariusz odczytuje treść aktu, a w przypadku jakichkolwiek niejasności należy poprosić o stosowne wyjaśnienie. W dobrej kancelarii notarialnej przed podpisaniem aktu z pewnością otrzymacie jego projekt do zapoznania się. Już wtedy warto we własnym zakresie sprawdzić ewentualne niejasne zapisy lub zaznaczyć je w treści i zapytać notariusza.

    Teraz już tylko pozostaje czekać na zawiadomienie o założeniu księgi wieczystej. Taki dokument otrzymacie pocztą. Nie wrzucajcie go natychmiast do szuflady szczęśliwi, że to już koniec! Przeczytajcie uważnie całą treść. Sprawdźcie czy zgadzają się wasze imiona, nazwiska, imiona rodziców, numer i powierzchnia lokalu. Jeżeli znajdziecie najmniejszy chociażby błąd, udajcie się w oznaczonym na zawiadomieniu terminie, aby sprostować pomyłkę. Na tym etapie jest to prosta czynność, ale jeśli nie zareagujecie i wpis uprawomocni się, wtedy wszelkie zmiany będą dość czasochłonne i skomplikowane. Pamiętajcie, że Jan Kowalski syn Tadeusza to zupełnie inna osoba, niż Jan Kowalski syn Tomasza.

    Wygląda na to, że tym razem to już naprawdę koniec waszej przygody z zakupem mieszkania. Mam nadzieję, że artykuły z serii „Okiem dewelopera” okazały się przydatne i kilka osób uchroniły przed niemiłymi niespodziankami. Teraz czekam na pytania od czytelników oraz na propozycje kolejnych tematów mieszkaniowo – deweloperskich.

    (Konsultacja prawna odcinka: bebiak)