Sezon wakacyjny w pełni i niejeden zatwardziały mieszczuch po uroczym garden party lub grillu w ogrodzie u znajomych, zapragnie nagle stać się posiadaczem choćby niewielkiego domku, z którego można co rano, boso, wybiec sobie na trawę. Na dodatek budując dom pozbywamy się, a przynajmniej się oddalamy od nie zawsze lubianych sąsiadów.

Zakładam, że wybór działki i projektu mamy już za sobą i teraz musimy przystąpić do budowy. Jednakże myliłby się ten, kto by uwierzył, że na swoim gruncie swój dom może budować, jak chce i kiedy chce. O, nie! W tym momencie zaczyna się najmniej przyjemna część inwestycji pt. budowa własnego domu.

Większość inwestorów decyduje się na kupno projektu gotowego, wybranego z jednego z katalogów typowych domów, z przeświadczeniem, że to, co otrzymują, to kompletna dokumentacja, którą mogą zanieść do urzędu i bezproblemowo uzyskają zgodę na budowę.

Niestety, jest to zupełne błędne mniemanie, ponieważ przed rozpoczęciem budowy domu trzeba sporo spraw załatwić. Najpierw, skoro już kupiliśmy działkę, musimy sprawdzić, jakie warunki, według gminy, powinien spełniać nasz przyszły dom. W niektórych rejonach wystarczy pójść do Urzędu Gminy (zazwyczaj do Wydziału Architektury) i poprosić o wypis i wyrys z planu miejscowego dla terenu, na którym leży nasza ziemia. Jednakże w większości miejscowości w Polsce takich planów nie ma i wtedy musimy przebrnąć przez trudną i długotrwałą procedurę uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Odpowiedni wniosek możemy złożyć w tym samym urzędzie gminy lub miasta, w którym sprawdziliśmy, że planu nie ma. Do wniosku należy dołączyć 3 kopie mapy zasadniczej (takiej, na której jest narysowana nasza działka i jej okolica), którą możemy dostać (oczywiście za opłatą) w Wydziale Geodezji lub katastrze miejskim. Warto za jednym zamachem poprosić o kilka kopii mapy, ponieważ może nam się jeszcze przydać.

Z mapy robimy ksero i, jeśli wymaga tego nasz urząd (każdy ma swoją interpretację przepisów i tego, co jest niezbędne do uzyskania decyzji), nanosimy na nim obrys naszego domu oraz jego gabaryty, czyli uproszczony widok, wypełniamy odpowiedni wniosek, składamy w kancelarii i czekamy na zawiadomienie o rozpoczęciu procedury. Proces uzyskiwania warunków zabudowy zazwyczaj trwa dość długo, ponieważ urząd musi zapytać kilka innych urzędów o opinię i dopiero po ich otrzymaniu może wydać naszą decyzję, która uprawomocnia się przez około 2 tygodni (dokładnie 2 tygodnie po otrzymaniu zawiadomienia o jej wydaniu przez ostatnią ze stron, jeśli nikt się nie odwołał). Jeżeli decyzja, którą otrzymamy, jest dla nas niekorzystna, możemy się odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w ciągu 14 dni od momentu jej otrzymania.

Mając warunki zabudowy, będziemy wiedzieć, w jakiej odległości od drogi możemy postawić nasz dom (jeśli nie zaznaczono tej linii, to oznacza, że możemy sytuować dom zgodnie z ogólnymi przepisami, czyli 4 m od granicy działki) i z kim musimy uzgodnić nasz projekt, aby móc uzyskać pozwolenie na budowę.

Teraz zabieramy się za kompletowanie niezbędnych dokumentów – załączników do naszego projektu. Jeśli zamówiliśmy projekt indywidualny, możemy się nie martwić, ponieważ powinniśmy dostać kompletną dokumentację. Jeśli jednak kupiliśmy projekt typowy, musimy znaleźć architekta, który zaadaptuje typowe rysunki do naszej działki i zrobi Projekt Zagospodarowania Terenu. (Zakres i forma projektu budowlanego są określone w Rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, Dz. U. nr 120, poz.1133 z 3 lipca 2003).

Zapewne projektant poprosi nas o dostarczenie mapy do celów projektowych, na której narysuje ten plan. Taką mapę musimy zamówić u uprawnionego geodety, który naniesie wszystkie zmiany w obrębie naszej działki i jej okolicy na urzędowy podkład geodezyjny i zatwierdzi w odpowiednim wydziale gminy. Oprócz mapy będziemy musieli złożyć oświadczenie, w którym potwierdzamy nasze prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (jest to szczególnie istotne, gdy budujemy na nie swojej działce, np. w ogródku naszej babci etc.).

Obecne prawo budowlane nie wymaga od nas pozwolenia na budowę przyłączy do budynku. Teoretycznie możemy ich nie nanosić na projekt zagospodarowania terenu, ale praktycznie warto wystąpić o pozwolenie na budowę wraz z nimi, ponieważ procedura zgłoszenia jest też dość skomplikowana i będzie wymagała wykonania ponownego planu zagospodarowania terenu. Oczywiście, zawsze warto najpierw sprawdzić wymagania lokalnych władz, ponieważ często w mniejszych miejscowościach są one dużo mniejsze niż w dużych miastach.

W każdym wypadku należy wystąpić do miejscowych dostawców energii elektrycznej, wody i gazu (jeśli jest w pobliżu) z pytaniem o warunki techniczne przyłączenia mediów. Zgodnie z prawem zakład energetyczny powinien wykonać przyłącze i projekt we własnym zakresie, ale w rzeczywistości często dość długotrwałą procedurę można znacznie skrócić płacąc za projekt. W przypadku braku kanalizacji, do projektu powinniśmy dołączyć rysunek szamba lub informację dotyczącą planowanej przydomowej oczyszczalni ścieków. W projektach indywidualnych taki rysunek jest zazwyczaj dołączony. Poza tym musimy uzgodnić z właścicielem drogi wszelkie prace wymagające uszkodzenia nawierzchni lub zajęcia części jezdni na czas robót.

Jeśli skompletowaliśmy już wszystkie niezbędne uzgodnienia i nasz projekt zawiera przyłącza mediów do domu to powinniśmy wystąpić do ZUDP (Zakład Uzgodnień Dokumentacji Projektowej) o uzgodnienie przebiegu tych sieci w terenie.

W końcu, uzbierawszy wszystkie potrzebne zgody, zaświadczenia i dokumenty, możemy udać się do urzędu gminy lub miasta i złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Do wniosku należy dołączyć projekt budowlany (w 4 egzemplarzach) wraz z dokumentami, których wymagają przepisy, podpisany przez uprawnionego projektanta. Do dokumentacji musi być również załączone zaświadczenie o przynależności projektantów oraz sprawdzających do właściwej izby samorządu zawodowego, aktualne na dzień opracowania projektu, oświadczenie projektanta (oraz sprawdzającego) o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Teraz pozostaje nam czekać na wydanie decyzji. Podobnie, jak w przypadku warunków zabudowy, najpierw otrzymamy zawiadomienie o wszczęciu postępowania, potem ewentualnie wezwanie do uzupełnienia dokumentacji. Warto dowiedzieć się, kto w urzędzie zajmuje się naszą sprawą, ponieważ wtedy możemy, nie czekając na wezwanie, donieść dodatkowe dokumenty lub wprowadzić poprawki w projekcie, co znacznie przyspieszy procedurę. Jeżeli mimo naszych starań otrzymaliśmy decyzję negatywną, zawsze możemy się odwołać w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia do właściwego wojewody za pośrednictwem urzędu, w którym składaliśmy wniosek o wydanie pozwolenia.

Niestety, podobną możliwość mają nasi sąsiedzi i dlatego na uprawomocnienie się decyzji musimy czekać 2 tygodnie od odebrania zawiadomienia o niej przez ostatnią ze stron. Dopiero po tym terminie możemy przystąpić do budowy. A dokładniej mówiąc, do załatwiania formalności związanych z jej rozpoczęciem, co też trochę trwa. Co warto wiedzieć i jak załatwić formalnie rozpoczęcie budowy, napiszę następnym razem.