Okiem architekta

Większości ludzi wydaje się, że najważniejszym etapem w drodze ku własnemu domowi jest budowa, no ewentualnie jeszcze etap projektowania – wtedy chętnie korzystają z usług fachowców. Niestety, często się zdarza, że najlepsi architekci i budowlańcy niewiele mogą pomóc, kiedy wymarzony dom powstaje w zupełnie niesprzyjającym otoczeniu.
Zazwyczaj poszukujemy działki na kilka, równie ryzykownych, sposobów: jeździmy po okolicy, szukając miejsc, które porwą nasze serca albo skrupulatnie sprawdzamy ceny i oferty agencji nieruchomości. Przeważnie jednak nie sprawdzamy, czasami polegając na zdaniu sprzedających, co tak właściwie jest planowane w okolicy naszego przyszłego domu.

Zresztą dla zwykłych ludzi plany zagospodarowania przestrzennego wydają się być mieszaniną niezrozumiałych formuł i wzorków, podobnie jak treść Decyzji o warunkach zabudowy (wydawanej tam, gdzie planu nie ma, czyli w większości miejscowości w Polsce). Zanim ostatecznie kupimy działkę albo mieszkanie, warto zadać sobie trud sprawdzenia, co ma powstać w przyszłości w naszej okolicy i jak wyglądają wymagania, dotyczące sposobu zabudowy naszego terenu, stawiane przez lokalne władze.
Dlatego tym razem słów kilka na temat tego, jak czytać plany miejscowe zagospodarowania.

Urbaniści tworzący plany operują wieloma określeniami, jednakże warto znać te podstawowe, używane najczęściej.

Po pierwsze, plan definiuje funkcję danego terenu. Na szczęście, zazwyczaj na każdej planszy jest legenda, z której rozszyfrujemy, że symbol MN to zabudowa mieszkaniowa o niskiej intensywności, a MW to ta o intensywności wysokiej.
Intensywność zabudowy to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, podzielona przez powierzchnię terenu. Im wyższa intensywność zabudowy, tym domy będą wyższe i z większą liczbą mieszkań. Dla każdego obszaru zabudowy mieszkalnej określa się również dopuszczalną liczbę kondygnacji, stąd w uproszczeniu można wysnuć wniosek, że jeśli władze pozwalają na dwie kondygnacje plus poddasze, to nie musimy się obawiać, że ktoś nam w sąsiedztwie domku jednorodzinnego wybuduje blokowisko.

Warto przyjrzeć się uważnie, czy w okolicy nie ma działek oznaczonych jako przemysłowe lub przeznaczone pod usługi typu hipermarket oraz jako rezerwa komunikacji, na przykład pod budowę autostrady. Takie wredne działki są przeważnie oznaczane kolorami w różnych odcieniach fioletu i czerni.
Każda większa działka lub grupa działek ma swój opis w tekście planu – warto go przeczytać, ponieważ tam autorzy umieszczają różne dodatkowe wymagania i objaśnienia.

Gorzej, kiedy zaczynamy wnikliwiej przypatrywać się naszej działce – wtedy opis w legendzie niewiele nam pomoże, ponieważ wyjaśnienia tam zawarte są dla nas równie enigmatyczne, co sam symbol.
Poza granicami działek zwracamy uwagę na planie na kilka rodzajów linii. Są tam linie rozgraniczające ulic oraz linie, wyznaczające rezerwy terenu pod poszerzenie ulic i dróg. To bardzo ważne granice! Jeżeli przechodzą przez nasz teren, to znaczy, że kiedyś, w przyszłości, w czasie poszerzania ulicy zostanie zabrany nam ten kawałek działki (oczywiście są odszkodowania itd., ale to nie zmieni faktu, że działki o tyle będziemy mieć mniej, i że na tym kawałku nic trwałego zbudować nie będziemy mogli).

Inne ważne kreski to strefy ochronne wokół obiektów uciążliwych, takich jak wysypiska, linie wysokiego napięcia, linie kolejowe, autostrady. Jeśli nasza działka znajduje się w obszarze objętym taką strefą, to należy koniecznie się dowiedzieć, jakie są ograniczenia, ponieważ w granicach takiej strefy ochronnej domu zbudować nie można, ale niektóre rodzaje inwestycji, np. mały warsztat, są dozwolone, czyli ważne jest to, co zamierzamy budować i czego dotyczy strefa ochronna. Oczywiście nikomu nie polecam budowania domu nawet poza strefą ochronną, ale w najbliższym sąsiedztwie linii wysokiego napięcia albo autostrady.

Możemy też spotkać się z granicami stref ochronnych wokół parków krajobrazowych, albo terenów objętych ochroną konserwatorską. Takie miejsca zazwyczaj są wyjątkowo urokliwe, ale szczególne sąsiedztwo może wymusić określony rodzaj zabudowy, np. dach spadzisty czerwony o nachyleniu 30 stopni; może też uniemożliwić budowę czegokolwiek, bo działka znajduje się w otulinie Parku Narodowego.

Poza tym czasem na planie, a na decyzji o warunkach zabudowy zawsze, pojawia się linia zabudowy. Jest to odległość, w jakiej od granicy naszej działki lub (częściej) drogi, możemy lub musimy zbudować budynek. Obowiązujące linie zabudowy, czyli takie, które dokładnie określają, że w tym miejscu musi znaleźć się ściana naszego domu, wyznacza się w miejscach istotnych urbanistycznie, tak aby przyszła zabudowa stworzyła pierzeję placu lub ulicy. W miejscach, gdzie władze nie wymagają, aby budynki były usytuowane w tej samej odległości od drogi, rysuje się nieprzekraczalną linię zabudowy, która oznacza, że dom nie może stanąć bliżej, niż określa ta linia – może oczywiście stanąć dowolnie dalej. Jeśli nie ma linii zabudowy, obowiązują nas jedynie przepisy prawa budowlanego i przepisy pożarowe, które dla domów jednorodzinnych wymagają 4 metrów odsunięcia się od granicy działki, jeśli ściana ma okna i 3 metrów, jeśli nie ma (chyba że sąsiedzi uzgodnią inaczej).

Ponadto na planach spotkamy także oznaczenia wjazdów na posesje – wtedy, kiedy władze chcą, żeby dojazd do działki był z jakiejś konkretnej strony (często są one narzucone, jeśli teren przylega jednym bokiem do ruchliwej drogi i wyjazdy z działek na nią mogłyby być niebezpieczne dla jej użytkowników) oraz oznaczenia dominant, czyli miejsc mających się wyróżnić z otoczenia. Co ma być dominantą, sprecyzowano w opisie do planu, zazwyczaj jest to fragment budynku wyższy niż pozostałe.

Wiedząc, co kryje się pod tymi głównymi oznaczeniami i czytając uważnie tekst planu, bez problemu sprawdzimy, czy miejsce, które wybraliśmy jest odpowiednie dla naszej inwestycji i będziemy mieli pewność, że nie zaskoczy nas w przyszłości supermarket, albo tylko lekko hałaśliwa fabryka po drugiej stronie ulicy.
Niestety, plany miejscowe czasem są zmieniane i wtedy perfekcyjna nawet umiejętność czytania planu nam nie pomoże, ale to już zupełnie inna historia.