Nasze wymarzone mieszkanie już „się buduje”, a my po przeczytaniu setki informacji o niesolidnych deweloperach i budowlańcach, chcemy osobiście czuwać nad postępem prac. Niestety, bardzo szybko mamy wrażenie, że drepczemy w kółko, odsyłani od wykonawcy do dewelopera i z powrotem.

Na początek, zanim zagłębimy się w gąszcz przepisów, warto wiedzieć, z kim rozmawiać, czyli:

Kto jest kim na budowie

Zgodnie z prawem, jeśli nie budujemy sami, a kupiliśmy mieszkanie u dewelopera, to on jest dla nas stroną w naszej umowie i formalnym inwestorem. Toteż, bez jego wsparcia i zgody niewiele zdziałamy u wykonawcy. Na placu budowy inwestora reprezentuje inspektor nadzoru inwestorskiego, którego zadaniem jest pilnowanie, aby wykonawca budował zgodnie z planem i projektem. Pierwszym po Bogu jest kierownik budowy, który odpowiada wg prawa za prawidłowy przebieg prac wykonawczych. Bez jego zgody żadna zmiana nie może być wprowadzona, ani nikt postronny nie może wejść na teren inwestycji.
Kierownik zazwyczaj urzęduje w baraku lub kontenerze, szumnie zwanym biurem, więc jeśli chcemy wejść i zobaczyć, co się dzieje z naszym mieszkaniem, to tam powinniśmy się zameldować.
Przy większych inwestycjach kierownik ma licznych pomocników, czyli inżynierów budowy i majstrów. To właśnie oni bezpośrednio nadzorują wykonywanie poszczególnych prac i najlepiej orientują się w postępie robót. Nie będzie trudno z nimi porozmawiać, ponieważ to przeważnie im kierownik poleca czuwanie nad klientami błądzącymi po budowie. Oprócz ekip budowlanych, w pracach uczestniczą również firmy wykonujące instalacje. Mają one swoje odrębne zespoły, kierowników i majstrów, oczywiście podległych generalnemu wykonawcy, z którymi w razie potrzeby również nas skontaktują w biurze budowy.

Przed pierwszą wizytą na budowie warto zapytać dewelopera, jaka jest przyjęta procedura oglądania mieszkań i wprowadzania zmian. Niektóre firmy wydają przepustki dla klientów, chcących obejrzeć postęp prac, inne wysyłają pracownika z klientami, który ich oprowadza. W każdej na początek musimy udać się do „biura budowy” i powiadomić o chęci wejścia na plac, ponieważ w trakcie robót pojawiają się różnego rodzaju zagrożenia i są miejsca, w których przebywanie może grozić wypadkiem. Bez potrafiącego się poruszać w tym labiryncie człowieka możemy, co najmniej, wyjść z oględzin z siniakami i guzem na głowie. Generalnie na budowie wszyscy powinni nosić kaski. Oczywiście, jeżeli dom jest już prawie całkowicie skończony i trwają w nim ostatnie poprawki oraz sprzątanie, nie ma takiej potrzeby.

W przypadku zmian, zazwyczaj musimy zgłosić je pisemnie deweloperowi. Zostaną one wówczas sprawdzone przez projektanta i wykonawcę pod względem możliwości ich wykonania i zgodności z przepisami, a następnie wycenione przez kosztorysanta. Po naszej akceptacji kosztorysu, zmiany zostaną przekazane do realizacji.
W tym miejscu pojawia się kolejny ważny uczestnik procesu budowlanego – projektant. Sprawuje on nadzór autorski nad pracami wykonawczymi, czyli pilnuje, aby obiekt był budowany zgodnie z projektem oraz obowiązującymi przepisami i normami, dlatego też wszystkie zmiany muszą być z nim uzgadniane. Jeżeli chcemy, aby nasze propozycje zostały zaakceptowane, powinny odpowiadać wymaganiom odpowiednich przepisów.

Chcąc wiedzieć, jakie zmiany są dozwolone, dochodzimy do problemu, jak z gąszczu norm, rozporządzeń i innych aktów prawnych dotyczących budownictwa wyłowić te najważniejsze, czyli:

Jak poruszać się w dżungli przepisów, aby nie zginąć?

Nadrzędnym aktem prawnym jest prawo budowlane, które mówi o obowiązkach i prawach uczestników procesu budowlanego – czyli wspomnianych wyżej inwestora, kierownika i projektanta, o zakresie niezbędnych pozwoleń i uzgodnień oraz o ogólnych wymaganiach co do samego budynku, jego lokalizacji i rozwiązań budowlanych.

Większość bardziej szczegółowych informacji dotyczących usytuowania budynków, ich konstrukcji, rozwiązań funkcjonalnych i technicznych znajdziemy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury „W sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” (Dziennik Ustaw nr 75, poz. 690 z 2002r).
W kolejnych częściach tego rozporządzenia znajdziemy przepisy, określające usytuowanie budynku, minimalne obowiązujące odległości od granic działki i obiektów sąsiadujących, a także od miejsc uciążliwych, takich jak np. śmietnik.
W następnym rozdziale zebrano wymagania dotyczące rozwiązań funkcjonalnych i technicznych wnętrza domu, czyli między innymi minimalne wymiary poszczególnych pomieszczeń, okien, drzwi, schodów etc. Dalej znajdują się przepisy dotyczące wyposażenia budynków, ochrony pożarowej oraz ochrony przed hałasem i izolacyjności termicznej. Warto wiedzieć, że wszystkie zastosowane w trakcie budowy materiały muszą posiadać atest ITB lub jednostkowe dopuszczenie do użytkowania.

Oprócz czuwania nad jakością wykonywanych prac, należy pilnować, czy deweloper, wykonawca i projektant dokonali wszystkich niezbędnych uzgodnień i zgłoszeń. Należy poprosić dewelopera o kopie lub pokazanie, oprócz Decyzji o pozwoleniu na budowę, potwierdzenia ostateczności takiej decyzji w formie urzędowego postanowienia, ponieważ jeżeli pozwolenie na budowę zostało zaskarżone przez któregoś z sąsiadów, to prace budowlane mogą być wstrzymane do czasu rozpatrzenia protestu, czyli nawet na kilka lat (w niesprzyjających okolicznościach). Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje urząd gminy lub miasta na podstawie analizy projektu budowlanego zawierającego wszystkie niezbędne uzgodnienia. Od takiej decyzji stronom przysługuje odwołanie w terminie dwóch tygodni od jej wydania do instancji wyższej (wojewody), a następnie do NSA. Jeśli nikt się od niej nie odwoła, urząd wyda postanowienie o uprawomocnieniu się decyzji.

Każda istotna zmiana i odstępstwo od projektu wymaga uzyskania nowej, zamiennej Decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeśli deweloper nie chce nam udzielić informacji o pozwoleniu na budowę, a mamy uzasadnione podejrzenie, że ma problemy w jej uzyskaniu, możemy sprawdzić w odpowiednim urzędzie, jak wygląda sytuacja prawna naszej budowy. Stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego dotyczy postępowanie, albo żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Na budowie powinien znajdować się egzemplarz projektu budowlanego, lecz warto wiedzieć, że zazwyczaj dom buduje się według projektu bardziej szczegółowego, nazywanego projektem wykonawczym. Projekt budowlany jest dość ogólny i mimo mylącej nazwy, ma służyć nie do wykonywania budynku, ale do przedstawienia jego wyglądu i parametrów technicznych w sposób umożliwiający urzędnikowi jego ocenę. Jeżeli chcemy wprowadzać jakieś zmiany, to powinniśmy poprosić o ksero fragmentu z dokumentacji wykonawczej, zarówno z części architektonicznej, jak i z części instalacyjnych (elektrycznej i sanitarnej).

Prawidłowość prac budowlanych kontroluje nadzór budowlany, który posiada własny egzemplarz projektu i sprawdza zgodność wykonanych prac z tym, co zostało zaprojektowane. Wszystkie roboty, zmiany oraz wydarzenia są notowane w dzienniku budowy. Po skończeniu inwestycji, kierownik budowy powinien zgłosić zakończenie robót w nadzorze budowlanym i wystąpić o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku. Przed wydaniem decyzji obiekt musi być odebrany przez przedstawiciela straży pożarnej pod względem wymogów ochrony pożarowej, a wszystkie instalacje wewnętrzne należy skontrolować, podobnie jak przyłącza wody, kanalizacji, energii i gazu.
Przepisy określające rodzaj i częstotliwość kontroli okresowej instalacji wewnętrznych obiektu znajdziemy w „Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych użytkowania obiektów mieszkalnych” (Dz.U. z 1999 r. Nr 74, poz. 836).

Ostatecznie pozwolenie na użytkowanie wydaje nadzór budowlany po przeprowadzeniu kontroli obiektu. Dopiero mając takie zezwolenie, inwestor może wystąpić o usamodzielnienie poszczególnych lokali, tak, aby każde mieszkanie mogło w przyszłości być odrębną własnością.
Zaświadczenia o samodzielności lokali są wydawane na podstawie Ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Kiedy mieszkanie stanie się oficjalnie samodzielnym lokalem, można założyć dla niego księgę wieczystą. Jednakże klucze, zapewne, dostaniemy dużo wcześniej, aby móc samodzielnie wykończyć wnętrze.