Okiem dewelopera

Od kilku miesięcy kupowanie mieszkania w Polsce stało się ulubionym tematem rozmów. Każdy zna kogoś kto kupuje, właśnie kupił lub zamierza kupić mieszkanie. Może nawet sami kupujecie!
Słowo „mieszkanie” bywa używane trochę na wyrost, bo choć jest ono przedmiotem podpisywanej umowy, najczęściej jeszcze nie istnieje. Ten fakt wielu osobom spędza sen z powiek, więc postaram się w kilku prostych słowach opowiedzieć co zrobić, żeby kiedyś naprawdę zamieszkać i, co najważniejsze, być zadowolonym z własnego gniazdka.

Pierwszy krok – zdolność kredytowa
Znakomita większość klientów kupuje mieszkanie wspomagając się kredytem. Zanim zaczniecie przeglądać „Nieruchomości” w poszukiwaniu najciekawszej oferty, polecam wizytę w banku lub u doradcy kredytowego. Bankowcy przepytają Was o wysokość dochodów, dotychczas zaciągnięte i jeszcze nie spłacone kredyty, a także limity na kartach kredytowych. Szybko wyliczą, na jaką kwotę kredytu możecie liczyć i jaki wkład własny musicie przygotować, żeby taki kredyt otrzymać. Suma tych dwóch kwot da wartość mieszkania, które możecie kupić. Jeśli nie ma szans na pomoc rodziny czy inne wpływy, radzę nie szarżować, bo deweloper będzie egzekwował swoje wynagrodzenie z pełną bezwzględnością. Żadne usprawiedliwienia nie będą akceptowane!

Drugi krok – lokalizacja
    Poszukujący mieszkań wciąż popadają w schematy i wybierają tzw. dobre dzielnice. Tymczasem brutalna prawda jest taka, że w Polsce nic takiego nie istnieje. Znam zupełnie nieudane osiedla w dobrych dzielnicach i piękne miejsca w tych, które zwykło się uważać za gorsze. Zanim więc poddacie się obiegowej opinii, że w mieście X mieszka się wyłącznie w dzielnicy Y, zadajcie sobie trud i sami to zweryfikujcie.
Warto sprawdzić jak funkcjonuje komunikacja w okolicy, którą zamierzacie wybrać. Nie tylko komunikacja miejska jest istotna, choć bardzo ważna, bo przecież nie zakładacie, że nigdy nie kupicie własnych czterech kółek! Zainteresujcie się połączeniami drogowymi i mostowymi z dzielnicami, do których będziecie musieli często dojeżdżać.
Polecam piesze wycieczki po okolicy. Łatwo wtedy ocenić, czy jest wystarczająca liczba sklepów, punktów usługowych, czy blisko do szkoły, przedszkola, czy są parki lub inne ważne dla Was miejsca.
Oceńcie potencjalne sąsiedztwo i ewentualne widoki z okna, a co najważniejsze: plany rozwoju okolicy.

Trzeci krok – oferta
    W każdej gazecie ogłaszają się setki deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych. Jeśli pokonaliście już pierwsze dwa kroki, to krąg poszukiwań powinien być sensownie zawężony.
Wyszukajcie ciekawe adresy i przystępne ceny.
Jeśli w ogłoszeniu podano adres strony internetowej, proponuję od tego zacząć zwiedzanie. Większość stron zawiera plany dostępnych mieszkań, opis inwestycji, informacje o cenach, o firmie, a czasem nawet wzory umów. Po dokonaniu wstępnej selekcji pora na pierwszy kontakt osobisty – telefon. Warto przygotować sobie listę podstawowych pytań, które nasunęły się po obejrzeniu strony www.
Jeśli po rozmowie oferta nadal wydaje się interesująca, zachęcam do wizyty w siedzibie dewelopera.

Do tej wizyty trzeba się przygotować trochę solidniej. Już podczas pierwszej rozmowy deweloper powinien odpowiedzieć szczegółowo na kilka ważnych pytań:

  • Czy mieszkanie, które wybraliście jest dostępne, a jeśli tak, to na jakich piętrach i na jakie strony świata skierowane będą okna;
  • Jaki jest całkowity koszt brutto (ten z VAT-em) wraz z interesującymi Was „przynależnościami”, tzn. z udziałem w gruncie, z balkonem, miejscem garażowym albo pomieszczeniem gospodarczym itp.;
  • W jakich przypadkach cena może ulec zmianie, i o ile;
  • Czy nieruchomość, na której jest (lub będzie) budowany budynek ma założoną księgę wieczystą i kto jest właścicielem nieruchomości;
  • Czy księga wieczysta ma (lub potencjalnie może mieć w trakcie trwania umowy) jakiekolwiek obciążenia, hipoteki czy ograniczenia;
  • Jaki będzie standard wykończenia i wyposażenia mieszkania oraz części wspólnych budynku.    Po takiej wizycie powinniście zostać wyposażeni przez dewelopera w następujący pakiet dokumentów:
    a) wzór umowy wraz z załącznikami (plan mieszkania, standard wykończenia, harmonogram spłat, ewentualnie harmonogram robót budowlanych);
    b) odpis aktualny z księgi wieczystej nieruchomości, a jeśli go nie ma, to kopię aktu notarialnego, którym deweloper nabył prawa do nieruchomości;
    c) odpis aktualny KRS (Krajowy Rejestr Sądowy) dewelopera;
    d) zaświadczenie o niezaleganiu we wpłatach na rzecz ZUS i Urzędu Skarbowego (choć nie każda firma zbiera takowe regularnie).
    Jeżeli na wszystkie pytania udzielono Wam jasnych odpowiedzi i udało się wyegzekwować wszystkie wspomniane dokumenty, można poważnie rozpatrywać ofertę.
    Gdyby jednak cokolwiek wzbudziło Wasze podejrzenia, warto sprawdzić dotychczasowe poczynania firmy i popytać w różnych miejscach. Nic tak dobrze w Polsce nie działa jak „poczta pantoflowa”. W tym przypadku nie sprawdza się niestety powiedzenie, że „nieważne jak mówią, ważne że mówią”. W tej sytuacji jest zwykle tak, że im więcej mówią, tym gorzej.
    Wystarczy poczytać posty na forum „Deweloperzy”.

    Czwarty krok – umowa
    Wzór umowy, który otrzymaliście od dewelopera powinien być projektem, zaś deweloper powinien wyrazić chęć dyskusji i możliwości wprowadzenia zmian. Nie należy przy tym liczyć, że uda się wyegzekwować umowę korzystną wyłącznie dla Kupującego. Z założenia umowa powinna respektować prawo równości stron.
    Zatem na co zwracać uwagę w umowie i jak negocjować jej zapisy:

  • Umowa powinna dość precyzyjnie opisywać nabywany lokal: numer, kondygnacja, oznaczenie budynku (jeśli jest ich kilka), piętro, ilość pomieszczeń (izb), balkon/taras, pomieszczenia przynależne, garaż lub miejsce parkingowe itp. Dodatkowo, np. w formie załącznika do umowy, niezbędny jest standard wykończenia przedmiotów umowy oraz wyposażenie, jakie w umówionej cenie zostanie zamontowane. To istotne, aby móc egzekwować prawa wynikające z gwarancji i rękojmi.
  • Dokładna kalkulacja ceny, tj. wartość lokalu, wartość balkonu, wartość udziału w nieruchomości gruntowej, wartość garażu, pomieszczenia gospodarczego, kwota podatku VAT. To wszystko, a także precyzyjna informacja, w jakich przypadkach ceny mogą ulec zmianie, pomoże uczciwie rozliczyć umowę po jej zrealizowaniu.
  • Termin zakończenia inwestycji powinien być podany precyzyjnie, tzn. nie „IV kwartał 2004 r.” ale np. „15 grudnia 2004 r.” To ułatwi dochodzenie ewentualnych odsetek z tytułu nieterminowego wykonania umowy. Należy także ustalić, co uznajecie za „termin zakończenia”, bo możliwości są różne. Można uznać za termin zakończenia dzień podpisania przez Kupującego ostatecznego (bezusterkowego) protokołu odbioru lokalu. Tę praktykę stosuje się najczęściej, choć może to być także dzień podpisania notarialnej umowy sprzedaży lub dzień otrzymania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie obiektu.
  • W każdym przypadku należy określić, kiedy spotkacie się na podpisanie umowy notarialnej, która jest przecież dla każdego kupującego niezwykle istotna. Warto zawrzeć klauzulę zobowiązującą dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży udziału w gruncie bez hipotek i obciążeń, a także dodać klauzulę, że niewywiązanie się z tego warunku w terminie, jaki określicie dla podpisania tejże umowy, będzie skutkowało prawem do naliczania odsetek, tak jak za zwłokę w jej zakończeniu.
  • W umowie pojawi się zapewne paragraf mówiący o tym, że umowę zawrzecie w kancelarii notarialnej wskazanej przez dewelopera. Nie warto z tym dyskutować, ponieważ w przypadku dużych inwestycji nie ma możliwości przygotowania kilkudziesięciu kompletów niezbędnej dokumentacji. Pomijając kilka istotnych powodów technicznych i dla przekonania Was dodam, że kancelaria przygotowująca wszystkie umowy w danej inwestycji zwykle stosuje rabaty, które trudno byłoby wynegocjować sporządzając pojedynczy akt.
  • Zwróćcie uwagę na paragraf mówiący o karach umownych i możliwości odstąpienia od umowy przez każdą ze stron. W tych punktach zwykle pojawiają się kłopoty. Zadbajcie, aby kary były równe dla obu stron, a możliwość ich naliczania jasno i precyzyjnie określona. Nie wymagajcie od dewelopera, żeby zapłacił Wam karę, jeśli opóźnienie zostało spowodowane przez czynniki od niego niezależne i nie zostało sprowokowane jego działaniem lub zaniechaniem. Nie można karać, jeśli budowę przerwie powódź lub bomba podłożona przez sąsiada gangstera.
  • Istotna sprawa w przypadku odstąpienia od umowy to termin zwrotu wpłaconej kwoty lub dokonanie jakichkolwiek innych rozliczeń. Nie można oczekiwać, że zwrot wpłaconych kwot nastąpi w ciągu 7 dni, jeśli odstępuje się od umowy bez winy dewelopera. Nie pozwólcie jednak, żeby procedura trwała rok.
  • Jeżeli osoba z którą omawiacie zapisy umowy wydaje się niekompetentna, poproście o spotkanie z kimś z zarządu lub odpowiedzialnym dyrektorem.    Listę uwag można byłoby ciągnąć w nieskończoność, ale wierząc w rozsądek czytelników na powyższych poprzestanę.
    Jeżeli termin odbioru wymarzonego M jest dłuższy niż rok, polecałabym namówienie dewelopera na podpisanie umowy zobowiązującej w formie aktu notarialnego. Dla kupującego nie jest to duży koszt, ponieważ notariusz w takim przypadku pobierze 50% taksy notarialnej (drugie 50% przy umowie końcowej), a wpis roszczenia do księgi wieczystej wynosi zaledwie 30 zł. Warto, ponieważ w przypadku bankructwa dewelopera zapis w księdze wieczystej daje prawo do pierwszeństwa wobec innych klientów co do zwrotu wpłaconych kwot, a w przypadku znacznego opóźnienia w realizacji, sąd na podstawie takiej umowy może wyznaczyć wykonawcę zastępczego, który na koszt dewelopera doprowadzi inwestycję do szczęśliwego końca.

    Jeżeli pierwsze cztery kroki postawiliście pewnie i szczęśliwie, przez kilka miesięcy możecie spać spokojnie.
    Na zakończenie chciałabym podzielić się moim prywatnym doświadczeniem, które, mam nadzieję, uczłowieczy trochę deweloperów. Otóż, moi kochani, deweloper to przede wszystkim człowiek. Podobnie jak Wy, ma swoje uczucia, sympatie, kłopoty, lepsze i gorsze dni, porażki i sukcesy.
    Wśród moich klientów są tacy, których lubię i tacy, którym chętnie nie sprzedałabym żadnego mieszkania. Ci pierwsi zwykle mają takie umowy o jakie prosili, dostają rabaty, a ich mieszkania są otaczane szczególną troską. Druga grupa, przez swoją agresję i nierzadko brak podstawowych zasad kultury, usztywnia moje stanowisko w sprawie zapisów umowy i ceny za lokal.
    Być może trudno w to uwierzyć, ale nie każdy deweloper jest oszustem.

    W następnym odcinku o tym, na co zwracać uwagę w czasie trwania budowy, jak odebrać mieszkanie, rozliczyć umowę i podpisać akt notarialny.