Okiem architekta

Każdy, kto przymierza się do kupna własnego domu, zaczyna od przeglądania katalogów z projektami gotowymi. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że wśród takiej ilości ofert można znaleźć coś odpowiedniego dla siebie, ale w miarę krystalizowania się oczekiwań zazwyczaj okazuje się, że chcielibyśmy jednak wprowadzić parę zmian.

Oczywiście, sprzedający projekty przeważnie nie widzą przeszkód i chętnie na niewielkie, a często na całkiem spore zmiany są skłonni się zgodzić i tylko czasem żądają dodatkowej opłaty. Wszystko wydaje się jasne i proste, dopóki nie zaczniemy starać się o pozwolenie na budowę. Stajemy wtedy przed dylematem  – czy składać projekt taki, jak go kupiliśmy i wprowadzić zmiany w trakcie budowy, czy zapłacić za ich naniesienie na rysunki, uzgadniane przez urząd. W obu wypadkach zetkniemy się z mglistym pojęciem zmian istotnych.

Co więcej, w wypadku większości projektów gotowych odkryjemy, że autor projektu gotowego sprzedał nam jedynie pomysł, a całą odpowiedzialność wobec prawa za projekt i ewentualne zmiany ponosi architekt, który będzie robił dla nas zagospodarowanie terenu naszej działki. I to on będzie decydował, jakie zmiany są tak naprawdę możliwe – ponieważ to on, jeśli coś będzie niezgodne ze sztuką budowlaną, poniesie konsekwencje. To drugi moment, kiedy może się okazać, że nie wszystkie nasze pomysły są możliwe do zrealizowania.

Pierwszym niebezpiecznym etapem, zazwyczaj przeoczonym przez kupujących, było sprawdzenie, czy projekt spełnia warunki zabudowy obowiązujące dla tej konkretnej działki. Wydaje się że domek to domek, ale to jest czasem kluczowa sprawa – jeżeli np. w warunkach istnieje zapis, że budynek ma mieć dach dwuspadowy i szerokość maksymalnie 15 m, to gdy projekt przewiduje dach wielokrotnie łamany i większą szerokość, nie ma żadnych szans na uzyskanie pozwolenia na budowę.

Załóżmy jednak, że nasz planowany dom spełnia wszystkie wymagania, ale chcielibyśmy go dopasować do naszych indywidualnych upodobań. Wróćmy więc do pojęcia zmiany. Procedura jest taka, że oprócz zgody autora pierwotnego projektu, musimy te zmiany uzgodnić z projektantem, który będzie brał odpowiedzialność za dokumentację budowlaną wobec prawa. To on kwalifikuje, co jest zmianą istotną, a co nie i on pisze stosowne oświadczenie.

Większość kupujących wiedząc, że zmiany kosztują, stara się ograniczyć ilość tych wprowadzonych do projektu, a chciałaby je wykonać już na etapie budowy. To często powoduje konflikt z projektantem o dopuszczalny zakres ingerencji, czyli określenie co jest zmianą istotną i wymaga zatwierdzenia w urzędzie.
Niestety, prawo nie jest tutaj zbyt precyzyjne. Zgodnie z przepisami zmianami istotnymi są takie zmiany, które powodują powiększenie kubatury budynku, jego gabarytów (takich jak wysokość, szerokość, długość) – czyli np. dobudowa wykusza, albo podwyższenie kondygnacji, czy rezygnacja z garażu to zmiany istotne. Natomiast przesunięcie okna albo jego dodanie, zmiana koloru dachu czy rodzaju pokrycia już istotne nie są.

Pozostaje jeszcze kwestia konstrukcji. I tutaj prawo też nie jest jasne, ale zasadniczo duże zmiany (np. zastąpienie konstrukcji drewnianej murowaną albo całkowita zmiana sposobu podparcia stropów) zostaną określone jako istotne, ale już przesuwanie ścianek wewnątrz czy dodatkowe otwory, nawet w ścianach konstrukcyjnych, takimi nie będą. Generalnie chodzi o to, aby mimo zmian budynek przypominał swoją bryłą i parametrami technicznym (szczególnie tymi związanymi z bezpieczeństwem jego użytkowania, a sprawdzanymi przez urząd) to, co zostało zatwierdzone. Nie można też tylko wpisać we wniosku o pozwolenie, że chcemy dom murowany i załączyć do tego projekt budynku drewnianego, jak przekonywał mnie jeden z klientów, bo to jest naprawdę wielka różnica i nikt na nam na słowo, że potrafimy dom przeprojektować, nie uwierzy.

Ktoś może zapytać, po co sobie tym zaprzątać głowę – czy nie lepiej uzyskać pozwolenie na budowę, a potem się martwić? No cóż, zawsze można próbować, tylko jeśli okaże się, że projektant nie zgodzi się na nasze pomysły i uzna je za zmiany istotne, będziemy musieli powtarzać całą procedurę urzędową, ponieważ architekt ma obowiązek wpisania niezgodności z projektem do dziennika budowy pod groźbą odpowiedzialności karnej w razie katastrofy budowlanej.
I jeszcze jedna uwaga – oczywiście, pojęcie zmian dotyczy różnic w stosunku do projektu, który uzyskuje pozwolenie na budowę, a nie tego gotowego z katalogu.

Na koniec przytoczę treść artykułu 36A Prawa Budowlanego (tekst ustawy z 7 lipca 2003 wraz z wprowadzonymi późniejszymi zmianami ), który definiuje co jest zmianą istotną:
Art. 36a. 1. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
2. Właściwy organ uchyla decyzje o pozwoleniu na budowę, w przypadku wydania decyzji, o której mowa w art. 51 ust. 1 pkt 3.
3. W postępowaniu w sprawie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, przepisy art. 32-35 stosuje się odpowiednio do zakresu tej zmiany,
4. uchylony
5. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:
1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji;
uchyla się pkt 3 i 4,
5) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
6) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
7) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.
6. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia, o którym mowa w ust. 5.

Ilustrowała: Joanna Titeux/pinezka.pl